家賃収入、地代、駐車場代、土地や建物の売却益は、どれも不動産に関係するお金だ。しかし所得税では、同じ「不動産関連の収入」でも、すべてが不動産所得になるわけではない。
会社員が副収入として家賃を受け取る場合、相続した空き家や土地を貸す場合、駐車場収入がある場合、あるいはFP試験で所得区分を整理する場合に、まず確認したいのは税額そのものではなく「どの所得区分に入るか」だ。
入口はシンプルに考えられる。不動産を貸した対価なのか、不動産を売った利益なのか、それとも保管・食事提供・管理などのサービスの対価なのか。この違いが、不動産所得を理解する土台になる。
不動産所得は「貸す収入」から考えると整理しやすい
国税庁のタックスアンサーでは、不動産所得は、土地や建物などの不動産の貸付け、借地権などの設定・貸付け、船舶や航空機の貸付けによる所得として整理されている。ただし、事業所得または譲渡所得に該当するものは除かれる。
つまり、不動産所得は「不動産に関係する入金すべて」ではない。中心になるのは、土地や建物などを貸して得る所得だ。
所得税では、収入の性質ごとに所得区分を分ける。家賃収入は貸付けの対価、売却益は資産を手放したことによる利益、食事提供や車両管理を含む収入はサービスの対価というように、発生した理由で分類が変わる。
家賃・地代・更新料などは総収入金額に入る
不動産所得の代表例は、アパート、マンション、戸建てなどを貸して受け取る家賃収入だ。土地を貸して地代を受け取る場合も、基本的には不動産の貸付けによる収入として考える。
不動産所得でいう収入は、毎月の家賃や地代だけではない。更新料、礼金、返還しないことが確定した敷金や保証金、共益費名目で受け取る水道光熱費や掃除代なども、総収入金額に含まれる場合がある。
ただし、「家賃収入の合計額」がそのまま不動産所得になるわけではない。不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算する。
基本形は次の通りだ。
- 総収入金額 家賃、地代、更新料、礼金、返還不要となった敷金・保証金、共益費名目の収入など
- 必要経費 固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費など、不動産収入を得るために直接必要な費用
- 不動産所得 総収入金額から必要経費を差し引いた金額
たとえば会社員が相続したマンションを貸している場合、給与とは別に不動産所得の計算が必要になる。収入の種類と経費の範囲を分けて記録しておくことが、確定申告の前提になる。
売却益は不動産所得ではなく譲渡所得として考える
混同しやすいのが、土地や建物を売却したときの利益だ。家賃収入と同じ不動産関連のお金に見えるが、売却益は不動産所得ではなく、原則として譲渡所得として整理する。
違いは、お金の発生原因にある。家賃収入は、不動産を持ち続けたまま貸すことで得る対価だ。一方、売却益は資産を手放したことで生じる利益であり、貸付けによる所得ではない。
この区別は、申告書上の扱いや税額計算にも関係する。賃貸収入の経費や赤字の考え方を、そのまま売却益に当てはめることはできない。不動産を貸している人が同じ年に売却もした場合は、賃貸による所得と売却による所得を分けて考えることになる。
駐車場収入は契約内容と保管責任で判断が分かれる
駐車場収入は、不動産所得と他の所得区分の境界にある。月極か時間貸しかという形式だけで決まるのではなく、契約内容、管理責任、提供しているサービスの中身を確認する論点だ。
所得税基本通達では、有料駐車場などについて、自己の責任で他人の物を保管する場合は事業所得または雑所得、そうでない場合は不動産所得として扱う整理が示されている。ここでいう保管責任とは、利用者の車を預かり、管理責任を負うようなケースを指す。
たとえば、土地を駐車場運営会社に一括で貸し、所有者は土地の賃貸料を受け取るだけの形なら、土地の貸付けに近い。月極駐車場でも、実態が場所貸しにとどまる場合は、不動産所得として整理されることがある。
一方で、所有者自身が利用者対応、入出庫管理、鍵の預かり、事故対応、車両管理などを担っている場合は、単なる土地貸しを超える。食事提供を伴う下宿や、勤務先が従業員向けに提供する宿舎なども、通常の不動産賃貸とは別に整理されるケースがある。
駐車場収入は、「駐車場だから不動産所得」と決めるのではなく、土地を貸しているのか、車両を預かるサービスを提供しているのかを分けて考える必要がある。
事業的規模でも、貸付けなら不動産所得の枠で考える
もう一つ誤解しやすいのが、「規模が大きい賃貸経営は事業所得になる」という理解だ。不動産貸付けでは、貸家5棟以上、アパートなど10室以上を目安にする、いわゆる「5棟10室基準」が知られている。
ただし、この基準は所得区分を不動産所得から事業所得へ変えるためのものではない。不動産を貸すことで得る所得であれば、規模が大きくても基本的には不動産所得の枠で扱う。
事業的規模かどうかは、所得区分そのものではなく、青色申告、専従者給与、資産損失などの取扱いに関係する論点として整理される。FP試験でも、ここは混同しやすい。言葉に「事業」と付いていても、直ちに事業所得を意味するわけではない。
必要経費と総合課税の基本も押さえる
不動産所得の計算では、必要経費の範囲も大切になる。必要経費に入るのは、不動産収入を得るために直接必要な支出で、生活費などの私的支出とは区分できるものだ。
代表例には、固定資産税、損害保険料、建物の減価償却費、修繕費などがある。借入金利子も論点になるが、土地取得に関する利子は損益通算で制限があるため、赤字なら必ず給与所得などと合算できるとは限らない。
不動産所得は、原則として総合課税の対象とされる。総合課税とは、給与所得など他の所得と合算して税額を計算する仕組みだ。会社員が副収入として家賃収入を得ている場合にも、この考え方が関係する。
青色申告特別控除については、帳簿、申告方法、事業的規模などで扱いが変わる。控除額や要件は制度改正の影響を受けるため、具体的な金額を使って判断する場合は、最新の国税庁情報を確認したい。
迷ったときは「貸す・売る・サービス」で分ける
不動産所得を理解する入口としては、収入の名前ではなく発生原因を見ると整理しやすい。
確認の順番は、次のように分けられる。
- 不動産を貸して得た収入か 家賃、地代、更新料、土地貸しに近い駐車場収入などは、不動産所得の候補になる。
- 不動産を売って得た利益か 土地や建物の売却益は、不動産所得ではなく譲渡所得として考える。
- 場所貸しを超えるサービスの対価か 食事提供、清掃、鍵預かり、車両管理、保管責任などが中心になる場合は、事業所得または雑所得として整理されることがある。
相続した空き家を貸す、土地を駐車場にする、会社員が副収入として家賃を受け取るといった場面では、税額計算に入る前に、まず所得区分を分けることが出発点になる。
不動産所得は、不動産投資の損得を判断するためだけの知識ではない。確定申告で収入を正しく分類し、家計や資産管理の数字を見誤らないための基本になる。次に確認したいのは、契約内容、管理実態、必要経費の範囲、そして赤字が出た場合の扱いだ。
出典・参考
主な参照資料
- 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 国税庁「法第26条《不動産所得》関係｜所得税基本通達」 https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/04/02.htm
- iFinance「不動産所得とは」 https://www.ifinance.ne.jp/learn/tax/shotoku08.html
- 税理士法人 辻総合会計「駐車場確定申告の所得区分」 https://m-assets.com/lp/online/blog/parking-income-tax-classification
