会社員が賃貸マンションやアパート、貸家、駐車場などから収入を得ている場合、不動産所得の赤字を給与所得などと相殺できるのかは、確定申告で迷いやすい論点になる。
重要なのは、不動産所得の赤字は原則として損益通算の対象になる一方、赤字の中身によっては通算できない部分があるという点だ。特に土地付き建物を借入金で取得している場合、土地等を取得するための負債利子に相当する部分は確認点になる。
ここでいう赤字は、税金上の計算で出る赤字であり、毎月の家賃収入やローン返済を含めた手元資金の動きとは一致しないことがある。制度の入口だけを見ると「赤字なら給与と相殺できる」と受け止めやすいが、実際には所得区分と赤字の内訳を分けて整理する必要がある。
不動産所得の赤字は原則通算できるが、全額とは限らない
損益通算とは、一定の所得で生じた赤字を、他の所得の黒字から差し引く所得税上の仕組みをいう。国税庁のタックスアンサーでは、損益通算の対象となる所得として、不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得が示されている。
不動産所得は、家賃や駐車場収入などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算する所得だ。修繕費、管理費、固定資産税、保険料、借入金利子、減価償却費などが必要経費になり得る。
そのため、不動産所得で赤字が出た場合、原則として他の黒字所得と通算できる。ただし、ここで止まると誤解が生じる。不動産所得の損失には、損益通算から除かれるものがある。土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分は、その代表的な例だ。
家賃が入っていても、税務上は赤字になることがある
不動産賃貸では、毎月の家賃収入があっても、税務上の不動産所得が赤字になることがある。
たとえば、建物などの減価償却資産は、取得価額を使用期間に応じて少しずつ費用化する。取得した年に全額を費用にするのではなく、年ごとに減価償却費として計上する仕組みだ。土地は減価償却の対象ではないため、土地と建物を一体で取得した場合でも、税務上は区分して考える場面が出てくる。
一方、借入金の元本返済は、家計や資金繰りには大きく影響するが、原則として必要経費にはならない。必要経費になり得るのは利子部分であり、その利子についても、土地等の取得に対応する部分は赤字時の損益通算で制限がかかる。
つまり、税務上の赤字と現金収支は別物だ。家賃収入、ローン返済、修繕費、空室時の手元資金を考える家計上の感覚と、所得税の計算は同じ線上に置けない。
土地取得借入金利子に相当する赤字は通算対象から外す
土地等を取得するための借入金利子は、不動産所得の計算上、必要経費になり得る。ただし、不動産所得が赤字になった場合、その赤字のうち土地等取得のための負債利子に相当する部分は、他の所得との損益通算の対象外とされる。
順番としては、まず不動産所得を計算する。その結果、赤字が出た場合に、赤字の中に土地等取得負債利子に相当する部分が含まれていないかを確認する。含まれていれば、その部分を通算対象から外して考える。
教材的な例で見ると、次のようになる。この例は、ここに挙げた所得だけを前提にした概算整理であり、実際の申告例そのものではない。
- 事業所得の黒字：300万円
- 不動産所得の赤字：100万円
- そのうち土地取得借入金利子に相当する部分：10万円
- 損益通算できる不動産所得の赤字：90万円
- 総合課税の雑所得の黒字：30万円
この場合、不動産所得の赤字100万円をそのまま差し引くのではなく、土地取得借入金利子に相当する10万円を通算対象から外す。したがって、この例で扱う所得だけを前提にすると、総所得金額の考え方は「300万円－90万円＋30万円＝240万円」と整理できる。
数字の差は10万円に見えるが、土地付き建物を借入金で取得している場合、土地と建物の取得価額、借入金の使途、利子の内訳が申告判断に関わる。ここは「赤字額」だけではなく、「何から生じた赤字か」を確認したい部分だ。
雑所得の赤字とは同じ扱いにしない
不動産所得の赤字と混同しやすいものに、雑所得の赤字がある。国税庁資料では、雑所得の損失は原則として他の所得と損益通算できないと整理されている。
副業収入、原稿料、講演料、暗号資産に関する損益などは、内容や継続性、取引の性質によって所得区分の確認が必要になる。名称だけで「副業だから雑所得」「赤字だから給与と相殺」と決められるものではない。
不動産所得は損益通算の対象になり得る所得だが、雑所得は原則としてそうではない。この違いを押さえると、確定申告で「どの所得に分類される赤字なのか」を先に確認する理由が見えてくる。
税額計算と投資収益性は分けて考える
不動産所得の赤字が損益通算できる場合、税額計算上、他の所得から控除できることがある。ただし、それは不動産賃貸や不動産投資の収益性を示すものではない。
空室、家賃下落、修繕費、管理費、金利上昇、売却価格の下落といったリスクは、損益通算の可否とは別に残る。減価償却費は現金支出を伴わずに所得を押し下げる一方、借入金の元本返済は現金が出ていくのに必要経費にはならない。
家計の視点では、所得税の計算だけでなく、毎月の返済、修繕への備え、空室時の資金余力も確認材料になる。税務上の赤字だけを見て判断すると、生活資金への影響を過小評価しやすい。
申告前に確認したいのは、赤字額よりも内訳
不動産所得の赤字を考えるときは、まず所得区分を確認し、次に赤字の内訳を分ける。土地付き建物を購入して賃貸している場合は、土地と建物の取得価額、借入金の使途、利子の区分、申告書類に残る資料が確認点になる。
国税庁資料では、不動産所得の赤字でも損益通算できないものとして、土地等取得負債利子に相当する部分のほか、別荘等の趣味・娯楽・保養・鑑賞目的の不動産貸付けによる損失なども挙げられている。組合契約や国外中古建物に関する制限もあるが、今回の主軸は「不動産所得の赤字でも、すべてが通算対象ではない」という基本整理にある。
国税庁の関連タックスアンサーは、確認時点で「令和7年4月1日現在法令等」とされている。2026年6月7日作成の記事としては制度理解の出発点になるが、令和8年分以降の申告実務に使う場合は、最新の国税庁資料、税務署、税理士などで個別事情を確認したい。
不動産所得の赤字は、原則として損益通算の対象になる。しかし、判断の分かれ目は赤字の金額そのものではなく、その赤字がどの所得から生じ、土地取得借入金利子など通算対象外の部分を含んでいるかどうかにある。次に確定申告や不動産賃貸の収支を見るときは、「赤字か黒字か」だけでなく、「その赤字の中身は何か」を確認することが、制度を誤解しないための足場になる。
出典・参考
主な参照資料
- 国税庁 タックスアンサー No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.2250「損益通算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.1500「雑所得」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1500.htm
